В настоящее время в Беларуси зарегистрировано более 4,5 тыс. садоводческих товариществ, в которых имеется свыше 512 тыс. земельных участков. Наибольшее количество садоводческих товариществ расположено в Минской области – свыше 1,3 тыс. и в Гомельской области – более 800.

В соответствии с законодательством местные органы власти формируют перечни незанятых земельных участков в садоводческих товариществах на основании сведений, предоставляемых товариществами. Эта информация размещается на интернет-сайтах местных исполкомов.

Основное нарушение – самовольное занятие земель, как общего пользования, так и земель смежных землепользователей.

В основном же граждане используют земельные участки в садоводческих товариществах по целевому назначению – для садоводства, а также для отдыха и досуга. Каких-то глобальных нарушений нет.

Вопрос перевода садоводческих товариществ в категорию населенных пунктов рассматривался. Но при проработке со всеми заинтересованными выяснилось, что ни в одном садоводческом товариществе не выдерживаются санитарные и противопожарные нормы, которые необходимы для населенных пунктов, Это не позволяет рассматривать вопрос о придании садоводческим товариществам статуса населенных пунктов.

Садоводческое товарищество – некоммерческая организация, осуществляющая свою деятельность на основе членства граждан, использования предоставленных для ведения коллективного садоводства земельных участков для выращивания плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создания условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества.

Нормы размещения садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства, установлены Типовыми правилами внутреннего распорядка садовых товариществ, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.07.2008 № 1048 "О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 50".

Что касается использования земельного участка по целевому назначению, то согласно абзацу двадцать пятому части первой пункта 42 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 № 50, правление садоводческого товарищества обязано осуществлять контроль за использованием членами садоводческого товарищества их земельных участков и информировать соответствующий местный исполнительный и распорядительный орган о нарушениях законодательства об охране и использовании земель, а также о наличии в садоводческом товариществе используемых не по целевому назначению земельных участков.

Таких случаев пока не зарегистрировано. Сложившаяся застройка территорий садоводческих товариществ не позволяет выполнить требования по соответствию ширины улиц и проездов предусмотренным параметрам в сельских населенных пунктах, оборудованию системой водоснабжения, а также минимальные санитарно-гигиенические и противопожарные требования.

Для перевода садоводческих товарищества в разряд населенных пунктов необходимо обеспечение полноценной среды жизнедеятельности населения. Потребуется решение таких вопросов, как обеспечение граждан минимальными социальными стандартами в сфере социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, приведение планировочной структуры и функционального зонирования существующих садоводческих товариществ в соответствие с требованиями планировки и застройки населенных пунктов, а также разработка градостроительной документации для вновь создаваемых населенных пунктов – генеральных планов, проектов детального планирования.

Согласно указу от 4 августа 2014 года № 387 с 1 января 2015 года в пригородных зонах города Минска и областных центров запрещаются, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства земельных участков, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, передача в аренду таких земельных участков, передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для указанной цели в аренду, в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния, а также отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства, в том числе на земельных участках, образованных в результате их раздела, слияния, до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки. Исключение составляют случаи отчуждения земельных участков и (или) расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений местным исполнительным комитетам.

Предусмотренный данной нормой запрет отчуждения (купля-продажа, мена, дарение) касается исключительно земельных участков, предоставленных гражданину местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства в частную собственность, с момента государственной регистрации у гражданина возникновения права частной собственности на которые по состоянию на 1 января 2015 года не истек 5-летний срок.

Таким образом, запрет на отчуждение после 1 января 2015 года земельных участков не касается земельных участков:

право частной собственности на которые перешло по наследству (независимо от даты государственной регистрации права частной собственности наследодателя и наследников на земельный участок);

приобретенных гражданином на основании гражданско-правовых сделок (на основании договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.);

принадлежащих гражданину на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды и выкупленных им в частную собственность, если с момента государственной регистрации возникновения у лица, которому первоначально земельный участок был предоставлен местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства, права пожизненного наследуемого владения либо аренды истек 5-летний срок.

То есть, если гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок для коллективного садоводства и зарегистрировал до 1 января 2015 года в установленном порядке в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним договор купли-продажи и право собственности на земельный участок, то после 1 января 2015 года гражданин может распорядиться этим земельным участком с соблюдением требований законодательства об охране и использовании земель.

Если же гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок, который был предоставлен продавцу для ведения коллективного садоводства местным исполнительным комитетом, но по состоянию на 1 января 2015 года не пройдет еще 5 лет с момента государственной регистрации возникновения права собственности продавца на этот земельный участок, то в случае обращения покупателя за осуществлением государственной регистрации договора купли-продажи такого земельного участка и основанного на нем права собственности только после 1 января 2015 года, в совершении регистрационных действий покупателю будет отказано, так как будет нарушаться вышеуказанная норма указа № 387. Разрешение в такой ситуации вопроса об оформлении права собственности на земельный участок возможно будет только в судебном порядке.

Если гражданин купил в 2014 году или ранее земельный участок, который был приобретен продавцом на основании гражданско-правовой сделки (договора купли-продажи, мены, дарения ит.д.) или перешел к нему по наследству, то осуществить государственную регистрацию такого договора и основанного на нем права на земельный участок покупатель сможет при отсутствии иных оснований для отказа также после 1 января 2015 года.

При этом отчуждение гражданами принадлежащих им на праве собственности земельных участков для ведения коллективного садоводства допускается также при отсутствии на них возведенных и зарегистрированных в установленном порядке садовых домиков.

Аналогичным образом регулируются вопросы отчуждения гражданами садовых домиков, расположенных на земельных участках для коллективного садоводства, принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды.

Согласно нормам Положения о садоводческом товариществе, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. №50 Садоводческое товарищество является юридическим лицом, высшим органом управления которого является общее собрание.

Решение, принятое на правомочном общем собрании большинством членов товарищества, присутствовавших на данном собрании, является обязательным для исполнения всеми членами товарищества, в том числе для проголосовавших против этого решения, и Вы, как член этогот товарищества, обязаны принимать участие в формировании целевых взносов в данном случае на постройку канализации.

Обжаловать решение общего собрания (собрания уполномоченных) в целях признания их недействительными (полностью или в части) можно следующими способами:

– путем вынесения вопроса на общее собрание (собрание уполномоченных) для рассмотрения и принятия решения о его отмене (признании утратившим силу, изменении) с учетом требований пункта 30 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. №50, согласно которому внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) могут быть созваны по решению правления, по письменному требованию ревизионной комиссии, по письменному предложению соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа, по письменному требованию не менее 1/4 от общего числа членов товарищества. Такое требование или предложение должно включать предполагаемую повестку дня общего собрания (собрания уполномоченных);

– путем обращения в суд в установленном порядке (при условии, что имели место нарушения в процедуре проведения собрания, принятия решений, иные несоответствия нормам законодательства).

Для возведения в садоводческом товариществе газопровода и иных коммуникаций допускается создание внутри товарищества соответствующего кооператива, в котором могут участвовать не все этого товарищества, а только те, кто изъявил согласие на финансирование возводимого объекта.

При этом решение о создании кооператива должно быть одобрено общим собранием членов товарищества.

Такие вопросы регулируются типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 июля 2008 г. №1048 (далее – Типовые правила). Каждым товариществом принимаются свои правила внутреннего распорядка, которые разрабатываются в соответствии с Типовыми правилами. Пунктами 14 и 15 этих правил установлено, что если появляется необходимость в выполнении работ, создающих шум, члены товарищества обязаны начинать работы не ранее 9 часов и заканчивать не позднее 19 часов, не применяя при производстве работ оборудование и инструменты, от работы которых уровень шума и вибрации превышает установленные санитарные нормы.

При пользовании телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами должны соблюдаться требования санитарных правил и норм. Шум не должен превышать допустимых уровней для дневного (с 7 до 23 часов) и ночного (с 23 до 7 часов) времени суток.

Если с соседом договориться не удалось, следует обратиться к руководству товарищества для принятия соответствующих мер (разъяснения, предупреждения, а в случае систематических нарушений исключения из членов товарищества по решению общего собрания товарищества) о недопустимости нарушения установленных правил.

В соответствии с пунктом 2 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного указом №50 от 28 января 2008 года, садоводческим товариществом признается некоммерческая организация, осуществляющая свою деятельность на основе членства граждан, использования предоставленных для ведения коллективного садоводства земельных участков в целях выращивания плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур, создания условий для отдыха и досуга, удовлетворения иных потребностей членов товарищества.

Членами товарищества могут быть дееспособные граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на в Беларуси, имеющие предоставленные им для ведения коллективного садоводства земельные участки в границах товарищества на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Пунктом 15 Положения установлено, что лицо, к которому перешло право на находящийся в границах товарищества земельный участок, предоставленный для ведения коллективного садоводства, становится членом товарищества со дня государственной регистрации этого права.

Лицо, которое приобрело в товариществе садовый домик, хозяйственные строения и сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, становится членом товарищества со дня государственной регистрации права на этот земельный участок.

Таким образом, если земельный участок принадлежит двум или более собственникам и доля на него не выделена в натуре, то есть участок не разделен на два или более отдельных участка с соответствующей государственной регистрацией прав на них, как отдельных земельных участков, то такие собственники не могут каждый стать членом товарищества. В таких случаях членом товарищества становится один из собственников – участников долевой собственности на земельный участок.

В соответствии Гражданским кодексом Республики Беларусь владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, лица, являющиеся участниками долевой собственности на земельный участок, должны между собой решить, кто из них будет членом товарищества, а также определить порядок уплаты взносов.

При этом владелец земельного участка (один из владельцев), который по общему решению всех владельцев будет представлять их общие интересы в товариществе в качестве его члена, обязан письменно уведомить правление о переходе к нему права на земельный участок (в данном случае на участок, находящийся в долевой собственности), находящийся в границах товарищества, предоставленный для ведения коллективного садоводства, не позднее 10 дней со дня государственной регистрации этого права.

Все дальнейшие отношения по вопросам, связанным с осуществлением деятельности садоводческого товарищества, в таких случаях должны строиться путем взаимодействия товарищества с лицом, заявившим о членстве в товариществе (одним из участников общей долевой собственности).

Член товарищества, являющийся участником долевой собственности на земельный участок, должен уплачивать за этот участок один членский (целевой, дополнительный) взнос, участие в формировании которого принимают все собственники данного участка.

В соответствии с пунктом 33 Положения уведомление членов товарищества (уполномоченных) о дате и месте проведения очередного или внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) осуществляется в письменной форме посредством почтовой связи или размещения объявления на информационном стенде, установленном на территории товарищества, не менее чем за 15 дней до дня проведения этого собрания.

Поскольку Положением не установлено иное, указанное в полной мере относится и к повторному собранию, то есть уведомление членов товарищества о проведении повторного общего собрания (собрания уполномоченных) производится не менее чем за 15 дней до дня проведения этого собрания.

Если на повторном собрании не имеется кворума, то проведение в этот же день собрания уполномоченных будет противоречить нормам Положения. Данное собрание можно будет провести после уведомления уполномоченных о проведении собрания уполномоченных не менее чем за 15 дней до дня проведения этого собрания.

"Списочный состав уполномоченных" – это все избранные уполномоченные товарищества, которые на дату проведения собрания уполномоченных являются живыми, не вышли (не исключены) из членов товарищества, не отказались от своих полномочий.

Членами товарищества в соответствии с Положением являются лица, имеющие в товариществе земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Если земельный участок находится в общей (долевой или совместной) собственности, то членом товарищества является один из участников общей собственности (см.п.1.1. настоящего разъяснения).

Члены товарищества, владеющие двумя или более участками, учитываются в товариществе как один член, а не по количеству участков.