Собственная квартира - мечта многих. И получая долгожданные ключи, новоселы хотели бы, чтобы чистота, безопасность поддерживались и в подъездах. Но нередко уже через несколько лет новостройка приобретает плачевный вид, жильцы обречены ходить по грязным лестницам мимо разрисованных стен. Корреспонденты БЕЛТА на примере товарищества собственников "Очаг" и ЖСПК-820 посмотрели, как можно превратить обычную столичную многоэтажку в дом образцового порядка, и узнали секреты успеха.
Экономичные светодиодные светильники реагируют на движение. За счет такого подхода расход электроэнергии удалось снизить вдвое.
Система наблюдения включает 12 видеокамер, запись с которых поступает на компьютер, расположенный в небольшом помещении на первом этаже. В зоне их видимости находятся общий холл, лифты, гостевая парковка, контейнерная и игровая площадки. "Это совсем недорого стоит, а преимущества - колоссальные, - поясняет Владимир Устинович. - За четыре года эксплуатации видеооборудования сбой произошел один раз, за его обслуживание жильцы не платят ни копейки. Благодаря видеонаблюдению раскрыты шесть уголовных дел, задержан человек, совершавший насильственные действия в отношении женщин и детей в нашем районе. А сколько найдено забытых и потерянных вещей - смартфонов, планшетов, фотоаппаратов, ключей! Если суммировать их стоимость, система (а она обошлась нам примерно в $2 тыс.) уже окупилась".
Экскурсию продолжаем на одном из этажей. Двери в общий коридор открываются с помощью ключа-таблетки, "электронная консьержка" впускает в тамбур только жильцов расположенных здесь квартир, а также представителей ЖЭСа, участковых педиатра и терапевта. "Люди не боятся оставлять на общей территории коляски, велосипеды. Знают, что никто чужой не войдет", - говорит председатель ЖСПК.
В доме отказались от использования мусоропровода. Учитывая, что мнения в обществе по этому поводу разделились, в дискуссиях о плюсах и минусах сломано немало копий, интересуюсь результатами нововведения. Владимир Устинович отмечает, что принятое решение себя оправдывает - на площадке нет неприятного запаха, грязи. Хотя признается: были случаи, когда жильцы просто оставляли мусор рядом с заваренным мусороприемником. "Боремся с такими фактами, большинство собственников высказались за отказ от мусоропровода", - подчеркивает он.
Выходим во двор, где радует глаз новенькая детская площадка, а стена трансформаторной подстанции привлекает внимание прохожих рисунком сказочного города. На территории высажены декоративные хвойные растения, цветы, расположено много скамеек, столик для настольного тенниса. По пешеходным дорожкам любят кататься на велосипедах, самокатах и роликах дети.
Владимир Устинович сам живет в этом доме, говорит, что когда предложили возглавить ЖСПК, сомневался, справится ли с таким объемом работ. "Многоэтажка была долгостроем. Ключи жильцам отдали в мае 2011 года, вы не представляете, как здесь было, - возмущается он. - Первым делом, вступая в должность, занялся наведением порядка. Больше года, наверное, боролся с тем, чтобы подростки не мусорили, не распивали спиртного в подъезде. Очень выручили видеокамеры. Плотно взаимодействую с городскими службами, знаю, кто за что отвечает, в любой момент могу обратиться к специалистам, если требуется помощь. И жильцы не находятся в стороне, участвуют в субботниках, многое сделано своими руками. Приносит реальные дивиденды участие в коллегиальных органах территориального общественного самоуправления (КОТОС). Благодаря победе в смотре-конкурсе на лучшую организацию работы удалось во дворе обустроить детскую площадку. По нашему микрорайону таких примеров шесть. Система работает, и те, кто ей пользуются, остаются в выигрыше".
КОТОС-59, который возглавляет Владимир Устинович, - один из лучших в городе. Он уверен, что организовать содержание многоэтажки на должном уровне не так уж сложно вне зависимости, занимается ли обслуживанием государственная жилищно-коммунальная служба, частная организация или наемные работники. Главное - желание и инициативность, хозяйский подход. Например, ЖСПК №820 оказалось выгоднее сотрудничать с ЖЭСом, а жильцы соседнего дома, объединившись в товарищество собственников "Очаг", с 2003 года обходятся без посторонней помощи. Знакомимся с их передовым опытом. Заходим в рабочий офис управляющих, так называемый кондоминиум. Огромные стеллажи с папками документов, рабочий стол с компьютером, брошюры с информацией для владельцев квартир, большое количество дипломов на стене, подтверждающих высокую оценку работы по благоустройству.
"В Беларуси законодательно закреплено несколько способов управления совместным домовладением, и жильцы вправе выбирать наиболее удобный для них, исходя из количества квартир, месторасположения, состояния здания, - вводит в курс дела исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН) Геннадий Каленов. - Товарищество собственников - один из возможных вариантов. В республике имеются как положительные, так и отрицательные примеры их деятельности. Можно сказать, это всего лишь инструмент, и, как часто бывает, в неумелых руках он бесполезен и даже вреден. В данном случае мы видим, насколько успешным может быть профессиональное управление".
В своей деятельности товарищество руководствуется Жилищным кодексом и уставом организации, решение принимает общее собрание. ТС может устанавливать кратность влажной уборки подъездов и лестниц, которая отличается в большую сторону по сравнению с обслуживанием дома ЖЭСом (например, раз в три дня), размеры доплат за выполнение обязанностей, самостоятельно выбирать подрядную организацию или нанимать свой штат работников.
Собрания с жильцами проводятся не реже одного раза в год, обычно под мероприятие арендуется актовый зал в школе. В соответствии с законодательством, если товарищество не может найти подходящее помещение, местная власть обязана в этом помочь. Некоторые вопросы, такие как утверждение штатного расписания, выбор руководителя, - исключительно прерогатива общего собрания. Также в повестку дня включаются пункты, касающиеся установки ограждения, создания системы видеонаблюдения, разметки территории для парковки автомобилей.
"Я слышал такой миф, что товарищество собственников никому не подчиняется, оно не управляемо. Это не так, - говорит Геннадий Каленов. - Никакой разницы между ТС и любым другим юридическим лицом нет. Его руководитель обязан отчитываться местным органам власти о результатах работы, планах благоустройства, по подготовке к отопительному сезону. Есть книга замечаний и предложений, где жильцы могут высказать свое мнение, определено время приема граждан. Регулярно приходят с проверками санитарно-эпидемиологические службы, МЧС, теплотехническая инспекция, "Энергонадзор", "Водосбыт", а раз в три года проводится комплексная проверка, которая включается в план контрольно-надзорной деятельности на полугодие, размещенный на сайте КГК".
Один из основных моментов, определяющих эффективность управления совместным домовладением, - избрание председателя товарищества. Его кандидатура предварительно согласовывается в местном исполкоме, где проверяют, прошел ли будущий руководитель соответствующее обучение. Окончательное решение выносит общее собрание, с избранным председателем заключается контракт на срок до 5 лет.
"Что делать, если управляющий не оправдал доверия? Какие есть варианты повлиять на ситуацию?" - интересуюсь у исполнительного директора МАМН.
"Конфликты в товариществе собственников случаются нередко, но чаще всего они связаны с личными амбициями отдельных жильцов. Даже когда 98% за, находится 2%, кто против, - отвечает собеседник. - И последние начинают жаловаться. Например, в соседнем ЖСПК женщина написала за год 85 жалоб, произошла трагедия - председатель покончил жизнь самоубийством и в предсмертной записке обвинил жалобщицу. Другое дело, когда есть основания для смены руководителя. Тогда инициировать переизбрание может ревизионная комиссия или местная администрация. Это наиболее правильный механизм. Но здесь есть свои сложности, люди не очень активно ходят на собрания, достичь кворума бывает непросто".
Геннадий Каленов уверен, что основополагающие моменты в содержании домовладений должны оговариваться еще на стадии заключения договора купли-продажи квартиры. Такой подход позволит избежать многих проблем и недопонимания. Кроме того, по его мнению, важно повысить уровень обучения управляющих. В европейских странах таких специалистов учат в колледжах три года, в Беларуси - от трех дней до двух недель.
Система управления совместным домовладением через товарищества собственников или ЖСПК пока несовершенна, но, как показывает практика, у такой формы есть как недостатки, так и преимущества. И в первую очередь она может быть эффективна для новостроек с большим количеством квартир.
Надежда МАТВЕЕВА,
Фото Александра ДИДЕВИЧА,
БЕЛТА.-0-
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.