ГОСОРГАНЫГОСОРГАНЫ
Воскресенье, 20 октября 2019
Минск Переменная облачность +16°C
Новости
Все новости
Все новости
Общество
28 сентября 2018, 12:02

Стоит ли дольщику требовать выплаты пени, если дом сдан на месяц позже - отвечает адвокат

Фото из архива
Фото из архива

Белорусское телеграфное агентство совместно с Белорусской республиканской коллегией адвокатов продолжает цикл материалов на правовую тематику "Право на защиту: советы адвоката". В этот раз предлагаем обсудить вопросы, касающиеся прав дольщиков. В каких случаях стороны могут расторгнуть договор и при каких обстоятельствах разумно требовать компенсации морального вреда, расскажет адвокат Гомельской областной коллегии адвокатов, осуществляющий адвокатскую деятельность индивидуально, Марина Литвинко.

На какие существенные условия и возможные риски, оговоренные в договоре долевого строительства, стоит обратить особое внимание перед его подписанием?

Перед подписанием следует проверить наличие в договоре всех существенных условий. Должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при ее наличии), подлежащий строительству и передаче дольщику. Чем более подробно будут указаны все особенности строительства и характеристики объекта, в том числе сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ, тем меньше вопросов возникнет на стадии принятия объекта дольщиком. Целесообразно также указывать детальные характеристики не только конкретной квартиры, но и мест общего пользования (лифт, лестничные площадки, технические помещения). С приобретением квартиры дольщик приобретает и права на часть доли в общей собственности, характеристики которой зачастую ему не менее важны.

Желательно, чтобы в договоре указывались не только сроки начала строительства и сдачи объекта, но и промежуточные этапы.

Должна быть прописана как стоимость одного квадратного метра, так и цена объекта долевого строительства (цена договора). Особое внимание следует обратить на указание возможности изменения застройщиком цены объекта строительства. Если такая возможность предусмотрена, целесообразно четко определить правила ее изменения. В договоре должны быть прописаны, в частности, сроки уведомления о планируемых изменениях, алгоритм действий при несогласии дольщика с увеличением стоимости объекта. Кроме того, следует обратить внимание, что если цена объекта долевого строительства установлена в договоре в привязке к иностранной валюте, то она должна быть неизменной до окончания строительства.

Должен быть определен размер и порядок внесения денежных средств. Полная оплата разово на начальных этапах строительства предполагает, что дольщик безусловно доверяет застройщику. Вместе с тем адвокат рекомендует принимать такое решение с большой осторожностью и при условии, что в договоре будет указано на отсутствие дополнительных платежей после ввода дома в эксплуатацию. В договоре должны быть номера специального счета и текущего (расчетного) счета, внесение всех денежных средств на текущий расчетный счет недопустимо. Следует учитывать, что, если в объекте долевого строительства часть квартир строится для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.

В договоре обязательно должен указываться гарантийный срок на объект долевого строительства. Зачастую гарантийные сроки, предусмотренные договором, не соответствуют действующему законодательству и вводят в заблуждение будущих собственников.

В документе должны быть определены права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. Прописывается порядок приемки-передачи объекта долевого строительства, основания расторжения договора, порядок возврата денежных средств дольщику при неисполнении обязательств или расторжении договора, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Документ может содержать и другие условия в соответствии с Положением о долевом строительстве объектов в Беларуси, утвержденным указом №263 от 6 июня 2013 года.

Договор обязательно должен быть зарегистрирован в местных исполнительных и распорядительных органах. Только с этого момента он считается заключенным. Дополнительные соглашения также подлежат регистрации.

В каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Изменение цены допускается по соглашению сторон, в том числе при изменении проектной документации в отношении объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Эти изменения оформляются допсоглашением к договору, который содержит обоснованный расчет по изменению цены.

Застройщик может изменить цену договора, в частности, при изменении статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в срок исполнения застройщиком обязательств по договору и в дополнительный срок строительства.

Застройщик в процессе строительства может снизить цену объекта долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли. Такое решение может быть принято для всех дольщиков либо для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, которые не состоят на таком учете.

Следует обратить внимание, что если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Речь может идти, например, о затратах на регистрацию договоров о переходе прав собственности. В договоре должны быть предусмотрены сроки предъявления к оплате указанных затрат.

Может ли застройщик расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму?

Если оплата производится по графику платежей, застройщик может требовать досрочного расторжения договора в том случае, если дольщик не внес в полном объеме платежи в течение двух периодов подряд. Если оплата происходит по справкам застройщика, это возможно, когда дольщик не внес в полном объеме средства в течение двух месяцев подряд. Вместе с тем застройщик может требовать досрочно расторгнуть договор, если дольщик не уплатил всю стоимость в срок, когда такая оплата должна быть единовременной.

Таким образом, застройщик не вправе расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму, но вложился в вышеуказанные периоды времени, если речь идет о договорах с поэтапной оплатой. Однако если по договору уплата цены осуществляется единовременно, то задержка оплаты всей суммы на один день или невнесение суммы в полном объеме дает застройщику право на расторжение договора.

Возможны ли негативные последствия для дольщика, если платеж несвоевременно перечислен по вине банка?

Если речь идет о платежах по государственной поддержке, то в соответствии с п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Беларуси, дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком таких платежей.

Может ли дольщик по своей инициативе расторгнуть договор, если нарушен какой-нибудь, пусть и незначительный, пункт? К примеру, высота потолков в построенной квартире не 2,5 м, а 2,48 м? В целом при каких обстоятельствах и до какого времени можно требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы?

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства.

Иными словами, дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе и без объяснения причин.

Целесообразно ли требовать выплаты пени, если сдача дома затянулась всего на 1-2 месяца?

Целесообразность таких действий каждый для себя решает самостоятельно. При этом следует знать, что застройщик в случае наличия его вины в невыполнении срока исполнения обязан выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) дольщикам, которые выполнили в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства. Размер неустойки составляет 0,01%, 0,02% и 0,03% от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (соответственно до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, более 6 месяцев).

Вместе с тем в договоре может быть определен больший размер санкций. В зависимости от стоимости объекта строительства сумма даже при задержке на 1-2 месяца может быть весьма внушительной.

В течение какого срока можно обращаться к застройщику за безвозмездным устранением недостатков в новой квартире, если она построена с существенным нарушением качества? Какие недостатки позволяют предъявить претензии застройщику?

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем. Гарантия исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить свои расходы по устранению недостатков, расторгнуть договор и вернуть денежные средства, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества. Под существенным нарушением качества понимается недостаток, который приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли из-за

- нормального износа объекта или его частей;

- неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

- ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Эти обстоятельства могут служить основанием и для освобождения застройщика от устранения недостатков, если они будут свидетельствовать об их возникновении в результате виновных действий дольщика.

Имеет ли право собственник требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков в квартире?

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик может потребовать от застройщика возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки.

При каких обстоятельствах можно требовать компенсации морального вреда?

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных законом о защите прав потребителей. Указом №263 отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

С учетом того, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, на основании ст.18 этого закона отступления от установленных норм дают право потребителям товаров (работ, услуг) требовать возмещения морального вреда.

Под моральным вредом следует понимать испытываемые гражданином физические и (или) нравственные страдания. Физические страдания - это физическая боль, функциональное расстройство организма, изменения в эмоционально-волевой сфере, иные отклонения от обычного состояния здоровья, которые являются последствием действий (бездействия), посягающих на нематериальные блага или имущественные права гражданина. Нравственные страдания, как правило, выражаются в ощущениях страха, стыда, унижения, других неблагоприятных для человека в психологическом аспекте переживаниях.

Характер причиненных дольщику физических и нравственных страданий суд оценивает с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потребителя. При решении вопроса о компенсации морального вреда суд будет исходить из общих оснований ответственности за причинение вреда. То есть следует обратить внимание, что моральный вред, причиненный дольщику из-за некачественно выполненных работ по объекту долевого строительства, компенсируется при наличии вины застройщика (заказчика, подрядчика).

В заключение стоит сказать еще об одном существенном моменте, который актуален для состоявших (-щих) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дольщик имеет право на предоставление по месту работы имущественного налогового вычета в отношении всех расходов, понесенных им на строительство объекта долевого строительства.

Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения по адресу advice@belta.by.-0-

Подписывайтесь на нас в
Яндекс.Дзен, Telegram и Viber!
Топ-новости
Свежие новости Беларуси