Мобильная версия
Проект Традиции суверенной Беларуси
ГОСОРГАНЫ
Лента новостей
Все новости

Стоит ли дольщику требовать выплаты пени, если дом сдан на месяц позже - отвечает адвокат

Общество 28.09.2018 | 12:02
Фото из архива
Фото из архива

Белорусское телеграфное агентство совместно с Белорусской республиканской коллегией адвокатов продолжает цикл материалов на правовую тематику "Право на защиту: советы адвоката". В этот раз предлагаем обсудить вопросы, касающиеся прав дольщиков. В каких случаях стороны могут расторгнуть договор и при каких обстоятельствах разумно требовать компенсации морального вреда, расскажет адвокат Гомельской областной коллегии адвокатов, осуществляющий адвокатскую деятельность индивидуально, Марина Литвинко.

На какие существенные условия и возможные риски, оговоренные в договоре долевого строительства, стоит обратить особое внимание перед его подписанием?

Перед подписанием следует проверить наличие в договоре всех существенных условий. Должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при ее наличии), подлежащий строительству и передаче дольщику. Чем более подробно будут указаны все особенности строительства и характеристики объекта, в том числе сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ, тем меньше вопросов возникнет на стадии принятия объекта дольщиком. Целесообразно также указывать детальные характеристики не только конкретной квартиры, но и мест общего пользования (лифт, лестничные площадки, технические помещения). С приобретением квартиры дольщик приобретает и права на часть доли в общей собственности, характеристики которой зачастую ему не менее важны.

Желательно, чтобы в договоре указывались не только сроки начала строительства и сдачи объекта, но и промежуточные этапы.

Должна быть прописана как стоимость одного квадратного метра, так и цена объекта долевого строительства (цена договора). Особое внимание следует обратить на указание возможности изменения застройщиком цены объекта строительства. Если такая возможность предусмотрена, целесообразно четко определить правила ее изменения. В договоре должны быть прописаны, в частности, сроки уведомления о планируемых изменениях, алгоритм действий при несогласии дольщика с увеличением стоимости объекта. Кроме того, следует обратить внимание, что если цена объекта долевого строительства установлена в договоре в привязке к иностранной валюте, то она должна быть неизменной до окончания строительства.

Должен быть определен размер и порядок внесения денежных средств. Полная оплата разово на начальных этапах строительства предполагает, что дольщик безусловно доверяет застройщику. Вместе с тем адвокат рекомендует принимать такое решение с большой осторожностью и при условии, что в договоре будет указано на отсутствие дополнительных платежей после ввода дома в эксплуатацию. В договоре должны быть номера специального счета и текущего (расчетного) счета, внесение всех денежных средств на текущий расчетный счет недопустимо. Следует учитывать, что, если в объекте долевого строительства часть квартир строится для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.

В договоре обязательно должен указываться гарантийный срок на объект долевого строительства. Зачастую гарантийные сроки, предусмотренные договором, не соответствуют действующему законодательству и вводят в заблуждение будущих собственников.

В документе должны быть определены права и обязанности сторон, порядок изменения условий договора, обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям. Прописывается порядок приемки-передачи объекта долевого строительства, основания расторжения договора, порядок возврата денежных средств дольщику при неисполнении обязательств или расторжении договора, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Документ может содержать и другие условия в соответствии с Положением о долевом строительстве объектов в Беларуси, утвержденным указом №263 от 6 июня 2013 года.

Договор обязательно должен быть зарегистрирован в местных исполнительных и распорядительных органах. Только с этого момента он считается заключенным. Дополнительные соглашения также подлежат регистрации.

В каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?

Изменение цены допускается по соглашению сторон, в том числе при изменении проектной документации в отношении объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Эти изменения оформляются допсоглашением к договору, который содержит обоснованный расчет по изменению цены.

Застройщик может изменить цену договора, в частности, при изменении статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в срок исполнения застройщиком обязательств по договору и в дополнительный срок строительства.

Застройщик в процессе строительства может снизить цену объекта долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли. Такое решение может быть принято для всех дольщиков либо для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, которые не состоят на таком учете.

Следует обратить внимание, что если затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, их стоимость предъявляется дольщику к оплате по мере производства таких затрат или по окончании строительства. Речь может идти, например, о затратах на регистрацию договоров о переходе прав собственности. В договоре должны быть предусмотрены сроки предъявления к оплате указанных затрат.

Может ли застройщик расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму?

Если оплата производится по графику платежей, застройщик может требовать досрочного расторжения договора в том случае, если дольщик не внес в полном объеме платежи в течение двух периодов подряд. Если оплата происходит по справкам застройщика, это возможно, когда дольщик не внес в полном объеме средства в течение двух месяцев подряд. Вместе с тем застройщик может требовать досрочно расторгнуть договор, если дольщик не уплатил всю стоимость в срок, когда такая оплата должна быть единовременной.

Таким образом, застройщик не вправе расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму, но вложился в вышеуказанные периоды времени, если речь идет о договорах с поэтапной оплатой. Однако если по договору уплата цены осуществляется единовременно, то задержка оплаты всей суммы на один день или невнесение суммы в полном объеме дает застройщику право на расторжение договора.

Возможны ли негативные последствия для дольщика, если платеж несвоевременно перечислен по вине банка?

Если речь идет о платежах по государственной поддержке, то в соответствии с п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Беларуси, дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком таких платежей.

Может ли дольщик по своей инициативе расторгнуть договор, если нарушен какой-нибудь, пусть и незначительный, пункт? К примеру, высота потолков в построенной квартире не 2,5 м, а 2,48 м? В целом при каких обстоятельствах и до какого времени можно требовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы?

Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства.

Иными словами, дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе и без объяснения причин.

Целесообразно ли требовать выплаты пени, если сдача дома затянулась всего на 1-2 месяца?

Целесообразность таких действий каждый для себя решает самостоятельно. При этом следует знать, что застройщик в случае наличия его вины в невыполнении срока исполнения обязан выплатить в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) дольщикам, которые выполнили в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства. Размер неустойки составляет 0,01%, 0,02% и 0,03% от суммы внесенных дольщиками платежей за каждый день просрочки в зависимости от превышения нормативного срока строительства (соответственно до 3 месяцев, от 3 до 6 месяцев, более 6 месяцев).

Вместе с тем в договоре может быть определен больший размер санкций. В зависимости от стоимости объекта строительства сумма даже при задержке на 1-2 месяца может быть весьма внушительной.

В течение какого срока можно обращаться к застройщику за безвозмездным устранением недостатков в новой квартире, если она построена с существенным нарушением качества? Какие недостатки позволяют предъявить претензии застройщику?

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем. Гарантия исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

Дольщик по своему выбору может потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок, возместить свои расходы по устранению недостатков, расторгнуть договор и вернуть денежные средства, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества. Под существенным нарушением качества понимается недостаток, который приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что он не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли из-за

- нормального износа объекта или его частей;

- неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

- ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Эти обстоятельства могут служить основанием и для освобождения застройщика от устранения недостатков, если они будут свидетельствовать об их возникновении в результате виновных действий дольщика.

Имеет ли право собственник требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков в квартире?

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик может потребовать от застройщика возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки.

При каких обстоятельствах можно требовать компенсации морального вреда?

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных законом о защите прав потребителей. Указом №263 отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

С учетом того, что застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, на основании ст.18 этого закона отступления от установленных норм дают право потребителям товаров (работ, услуг) требовать возмещения морального вреда.

Под моральным вредом следует понимать испытываемые гражданином физические и (или) нравственные страдания. Физические страдания - это физическая боль, функциональное расстройство организма, изменения в эмоционально-волевой сфере, иные отклонения от обычного состояния здоровья, которые являются последствием действий (бездействия), посягающих на нематериальные блага или имущественные права гражданина. Нравственные страдания, как правило, выражаются в ощущениях страха, стыда, унижения, других неблагоприятных для человека в психологическом аспекте переживаниях.

Характер причиненных дольщику физических и нравственных страданий суд оценивает с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потребителя. При решении вопроса о компенсации морального вреда суд будет исходить из общих оснований ответственности за причинение вреда. То есть следует обратить внимание, что моральный вред, причиненный дольщику из-за некачественно выполненных работ по объекту долевого строительства, компенсируется при наличии вины застройщика (заказчика, подрядчика).

В заключение стоит сказать еще об одном существенном моменте, который актуален для состоявших (-щих) на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Дольщик имеет право на предоставление по месту работы имущественного налогового вычета в отношении всех расходов, понесенных им на строительство объекта долевого строительства.

Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения по адресу advice@belta.by.-0-

Присоединяйтесь к нам в мессенджерах! telegramm.png viber.png
Новости рубрики Общество
Погода
Минск
Барановичи
Бобруйск
Борисов
Брест
Варшава
Вильнюс
Витебск
Гомель
Гродно
Жлобин
Киев
Лида
Минск
Могилёв
Мозырь
Москва
Орша
Полоцк
Рига
Санкт-Петербург
Солигорск
МЧС предупреждает
Курсы валют
Нацбанк Лучшие курсы
Покупка Продажа
EUR
2.349 BYN 2.345 BYN 2.348 BYN
USD
2.0884 BYN 2.087 BYN 2.09 BYN
RUB
3.2751 BYN 3.27 BYN 3.279 BYN
Подробнее курсы валют нацбанка Лучшие курсы
ТВ программа

Видео

Лукашенко вручил госнаграды спортсменам и тренерам по тяжелой атлетике

Инфографика

Сезон активности клещей Если клещ все-таки присосался: 1. Как можно быстрее удалите его при помощи пинцета или скользящей петли из прочной нити, другим способом.
Круглый стол Эдуард Томильчик,
Алеся Береснева,
Виктор Морозов,
Олег Максимов,
Ольга Матюхова,
Александра Алексеева,
Олег Шаблыко
10 апреля Создание безопасных условий при организации образовательного процесса
Круглый стол Валентина Гинчук,
Галина Черник,
Татьяна Олихвер,
Ирина Арефьева
11 февраля Современной школе – современные программы и учебники
Круглый стол Элла Селицкая,
Дмитрий Семенкевич,
Ирина Бабаченок,
Виолетта Брезовская,
Жанна Тарасевич
28 декабря Условия ведения бизнеса в Беларуси: что изменилось за год?
Круглый стол Геннадий Давыдько,
Ольга Левко,
Василий Воронин,
Степан Темушев,
Денис Дук
1 октября Исторические формы белорусской государственности в IX–XIII вв.
Круглый стол Елена Моргунова,
Валерий Шилов,
Ирина Почицкая
27 сентября Как сделать питание белорусов более полезным? Круглый стол газеты "7 дней"