Цены на квартиры: продолжающийся рост или ожидание обвала?
После весенне-летней активности, в результате которой на вторичном рынке жилья был побит 10-летний рекорд по числу совершенных сделок, с наступлением осени на рынок пришло затишье. По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", количество заявок на покупку квартиры в сентябре по сравнению с августом уменьшилось на 20%, что не могло не повлиять на цены. Если в конце лета можно было наблюдать их небольшое колебание в сторону повышения, то с наступлением осени они застыли в неопределенности.
"Несмотря на то, что активность покупателей уже больше месяца идет на спад, до сих пор в прессе можно встретить мнение, что цены на квартиры растут, - говорит Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Твоя столица". - Причин возникновения подобных мнений несколько.
Во-первых, можно предположить, что те, кто так считают, явно забывают про основной рыночный корректор ценообразования - баланс спроса и предложения. А этот показатель сейчас говорит совсем не в пользу роста цен. Начиная с сентября, параллельно снижению спроса количество предлагаемых на продажу квартир начало увеличиваться. По последним октябрьским данным, их количество уже на 3% превышает аналогичный показатель активного в плане совершения сделок августа, в то время как количество совершенных в сентябре сделок по г.Минску уменьшилось на 14%.
Количество переходов права собственности на квартиры по г. Минску в 2016 г.
Во-вторых, многие, говоря о ценах, ориентируются не на цены реальных сделок, сформированных после торга между продавцом и покупателем, а на цены предложения. А ведь величина скидки, предоставляемой продавцами реальным покупателям, может порой составлять более 20%. Например, при первоначальной стоимости квартиры в $50 тыс. реальная цена сделки получится на уровне $42 тыс.
Стоимости сделок с квартирами стандартных потребительских качеств, сентябрь 2016 г.
| Количество комнат | Минимальная стоимость квартиры | Средняя стоимость квартиры |
| 1 | $30 000 | $45 285 |
| 2 | $38 000 | $57 555 |
| 3 | $59 500 | $80 525 |
В-третьих, некоторые проецируют тенденции ценообразования какого-либо одного из сегментов жилья на все рыночное предложение квартир. Например, цены на квартиры в современных каркасно-блочных домах от 2009 года постройки действительно уже который месяц имеют небольшую, но положительную динамику. Однако по остальным сегментам жилья, начиная с весны, цены стояли на одном уровне. А сейчас, в ситуации недостатка спроса, мы снова наблюдаем отрицательное колебание цен на квартиры "старого" жилого фонда - сталинки, хрущевки, брежневки.
Средние цены кв.м. по факту совершенных сделок, сентябрь 2016 г.
| Не панельные дома от 2000 г.п. | Панельные дома от 2000 г.п. | Панельные и не панельные дома с 1971 по 1999 г.п. | Хрущевки / Брежневки | |
| 1-комнатные | $1 335 | $1 155 | $1 110 | $1 060 |
| 2-комнатные | $1 325 | $1 120 | $1 090 | $1 030 |
| 3-комнатные | $1 285 | $1 100 | $1 040 | $ 960 |
Кроме того, в ближайшее время для роста цен нет и объективных экономических предпосылок - доходы у населения не растут, кредиты по-прежнему недоступны из-за высокой процентной ставки. В ближайшие несколько месяцев при сохранении текущей экономической ситуации на рынке ожидается стабилизация цен предложения, в то время как цены сделок из-за недостатка спроса могут пойти на снижение".